완연한 가을 이다. 무더웠던 여름은 이제 한 낮 열기만을 힘겹게 내 뿜으며 서서히 가을 바람에 자리를 내주고 있다. 천고마비(天高馬肥)의 계절, 높은 하늘, 서늘한 바람에 여유를 느끼기도 잠시 이사철이 다가오며 세입자들은 고민이 많다.

한 주 한 주 고공행진을 이어나가고 있는 전세 값에 내 집 없는 서민들은 올 가을이 힘겹기만 할 것이다.

서울에서 생활하며 월급을 모아 내 집 마련을 하려면 월급을 한 푼도 쓰지 않고 10년 15년을 모아야 하는 현실 속에서 과연 어떻게 하면 월세-전세를 벗어나 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을까?!

힘든 현실 속에서도 답은 있다. 1부 대물(代物) 부동산 투자를 통한 내 집 마련

2부 공매 투자를 통한 내 생애 첫 집을 주제로 “내 집 마련의 꿈”을 이룰 수 있는 방법을 공부해 보자!

<1부 : 대물(代物) 부동산 투자를 통한 내 집 마련!>

부동산 경기가 침체를 이어가고 미분양 아파트 물량이 증가함에 따라 2008년 금융 위기 때처럼 다시 대물(代物) 부동산에 대한 관심이 증가하고 있다.

실제 국토해양부는 7월 말 기준 전국 미분양 주택이 6만7060가구로 전달보다 4772가구 늘었다고 밝혔다.

대물(代物) 부동산에서 간혹 잘만 가다듬으면 단기간에 고수익을 올릴 수 있는 “진흙 속의 진주”처럼 물건을 찾기도 하지만 시행사와 시공사 간의 분쟁이 끝나지 않은 물건들이 임의로 시중에 대물로 나오는 것도 더러 있으니 주의 해야 한다.

<대물(代物) 부동산이란?>

2008년 금융 위기 당시 강남에 거주하는 이모씨는 부동산 컨설팅 업체의 소개로 인천시 부평에 있는 오피스텔을 30% 정도의 할인된 가격에 3채를 구입해 연 13% 이상의 임대 수익을 올리고 있다.

계약 후 바로 임대 사업자 등록을 해 건물 분에 대한 부가세인 6% 정도를 환급 받았고 사업자에게 임대를 해줬기 때문에 수익률이 더 좋았다.

당초 분양가는 56㎡(17평)에 7500만 원이었으나 시행사의 자금 사정으로 시공사를 통해 5250만 원에 나온 매물이었다. 임대가 500만 원에 50만 원으로 이미 맞춰진 상태라 임차인 공실 위험 없이 안정적인 임대 수익을 올리고 있다.

매각 시에도 애당초 30% 정도 할인한 가격으로 구입했기 때문에 한 채당 수천 만 원의 시세 차익도 기대하고 있다. 2008년 이후 오피스텔 투자 바람으로 시세도 추가적으로 급등해 추가적인 차익도 얻어 연일 흡족해 하고 있다.

<대물(代物) 부동산의 장점은?!>

인기 있는 오피스텔은 높은 경쟁률을 뚫고 낙찰 받더라도 낙찰가율이 최초 감정가 대비 100%가 넘는 경우가 허다해 일반인들은 대중화된 경매에서는 수익을 내기 힘들다.

하지만 대물로서 수령한 부동산은 시공사에서 신속한 자금 회수를 위해 통상 시세의 50~60%에서 알음알음 나오기 때문에 잘만 잡으면 경매 투자보다 높은 수익을 올릴 수 있다.

소형 오피스텔 같은 임차인이 맞춰져 있는 경우가 많아 금융권 대출을 활용하면 큰돈 들이지 않고 매입이 가능하고 연20%의 고수익도 가능하다.

<대물(代物) 부동산 투자 시 주의 사항은?!>

첫째, 대물 부동산 투자에 성공하면 연10%가 넘는 임대 수익에 매각 시 시세 차익까지 거둘 수 있다. 하지만 대물 부동산으로 전락한 이유를 파악하지 못하고 투자했을 때는 악성 부동산에 뜻하지 않게 장기 투자할 수 있기 때문에 주의해야 한다.

둘째, 혹시 분양가가 주변보다 비싼 게 주원인이라면 할인 값에 매물을 구입해도 실익이 없기 때문에 주변 시세와 비교해 분양가가 비싸거나 비슷하다면 피하는 게 바람직하다.

셋째, 대물 부동산에 투자할 때는 임차인이 있는 상태의 매물을 고르거나 임대가 용이한 부동산을 고르는 게 좋다. 임차인이 있거나 수요가 많으면 해당 지역 내 수요가 있다는 의미이기도 하다. 또 현재 분양 중인 물건보다는 완공돼 등기가 가능한 물건 위주로 골라야 투자 위험을 줄일 수 있다.

넷째, 대물변제¹ 매물로 나온 부동산은 가격 경쟁력이 있는 만큼 꼼꼼히 따져보고 계약해야 한다. 오랫동안 미분양 물량으로 남아 있거나 시행-시공사 간의 분쟁이 끝나지 않은 물건 등도 공공연하게 매물로 나올 수 있기 때문에 충분한 사전 파악이 중요하다.

대물(代物) 부동산 투자는 사전에 충분한 공부와 준비가 필요하다. 부동산 투자 관련 서적을 읽는 것도 좋고, 부동산 컨설팅 업체에 상담을 받는 방법도 좋다. 부동산 투자뿐만 아니라 주식 투자도 그렇듯 오름이 있으면 내림이 있고, 내림이 있으면 오름이 존재한다.

최근 주가가 다시 2000선을 터치 했듯이 부동산 또한 회복의 시기는 반드시 오기 마련이다. 하지만 전략 수정은 해야 한다. 대형 보다는 중형으로 중형 보다는 소형으로의 급격히 변화하는 추세에 맞게 합리적인 판단과 선택을 해야 제대로 된 투자 성과를 거둘 수 있다.

별첨> 대물(代物) 부동산 투자 전 알아야 할 6가지 체크 포인트

①대물로 나온 이유를 꼼꼼히 체크해야 한다. 주변 시세와 비교해 분양가가 턱없이 비싸게 매겨져

대물로 나온 것이 많다. 이것은 대폭 할인 받더라도 별로 이익이 없을 수 있다.

②임차인이 맞춰져 있는 상태의 부동산을 매입하는 게 투자 안정성 및 자금 회전면에서 유리하다.

③오피스텔이나 도시형 생활주택, 상가 등 임대 수익형 물건은 가급적 역세권에 있고 준공이 거의

임박한 것을 노려야 임차인도 맞추기 쉽고 대물 부동산에 대한 불안감도 떨칠 수 있다.

④가급적 시공사 담당자를 통해 직접 구입하는 게 좋다. 분양 대행사나 인근의 중개업소를 통해

구입하면 간혹 시행사와 시공사 간의 분쟁중인 물건으로 인해 권리관계의 정리가 어려워 소유권

이전이 힘들 수도 있기 때문이다.

⑤1~2가구 단위로 시공사에서 내놓는 것은 거의 없고 10가구 이상씩 묶음으로 파는 것이 많다.

하지만 대출이 가능하기 때문에 큰 무리가 없다. 가급적 투자자들이 쉽게 접근할 수 있게 1억 원대의

대물 부동산을 고르는 게 좋다.

⑥시공사와 접촉이 많은 부동산 컨설팅 업체나 자산 관리 업체에 회원으로 가입해 대물 부동산 투자에

관심이 있다는 것을 미리 밝혀 놓는 것이 좋다.

▣ 대물변제¹ : 채무자가 부담하고 있던 본래의 채무이행에 대체하여 다른 급여를 함으로써 채권을 소멸시키는 채권자와 변제자 사이의 계약