1부 대물(代物) 부동산에 이어 내 집 마련을 위한 두 번째 노하우는 바로 공매이다.레드오션으로 전락한 경매 시장에 비해 일반인들에게 아직까지 생소한 공매를 틈새 재테크로 생각하는 이들이 많기 때문이다.
한국자산관리공사(캠코)에서 취급하는 공매는 부동산뿐만 아니라 비상장 주식, 자동차, 매점 임차권 등 취급 품목도 다양하다.
<공매란?>
공매는 자치단체 등이 세금 체납 등으로 압류한 물건(담보물)을 법원 경매와 같이 입찰에 부쳐 일반에 매각하는 것이다.금융회사들도 채무 관계를 청산하지 못한 법인이나 개인에게서 담보로 잡은 물건을 공매를 통해 팔기도 한다.
시장 참여자들이 많아 “레드오션”으로 통하는 법원 경매와 달리 공매는 상대적으로 덜 알려진 재테크 수단이기 때문에 틈새 상품으로 관심을 가질 만하다.
<공매의 장점은?>
① 공매로 안심하고 부동산을 살 수 있다.(단, 압류부동산 공매는 제외)
공매부동산은 공매가 진행되는 과정에서 존재하는 모든 권리가 말소되기 때문에 하자 없는 완전한 소유권이 매수인에게 이전 된다.따라서 매수인이 권리분석을 잘못해서 불의의 손해를 입는 경우가 없다.
② 공매는 부동산의 명도¹를 한국자산관리공사에서 책임진다.(단, 압류부동산 공매는 제외)
세입자의 문제나 부동산 명도에 대한 책임은 원칙적으로 한국자산관리공사가 부담하므로 법원 경매처럼 낙찰 후 넘겨받는 과정에서 임차인의 이사비를 부담하는 등의 추가적인 명도비용이 들어가지 않는다
③ 공매는 할부구입이 가능하다.(단, 압류부동산 공매는 제외)
공매로 부동산을 구입 할 경우 최장 10년까지 할부가 가능하며 계약이행 중 선납하면 이자감면을 받을 수 있다.
④ 공매는 매매대금을 완납하기 전이라도 사용이 가능하다. (단, 압류부동산 공매는 제외)
압류부동산 공매를 제외하고 매매대금 1/3이상 선납하면 소유권 이전 전이라도 점유사용이 가능하다. (단, 공장의 경우에는 물건에 따라 다를 수 있다.)
⑤ 공매는 중도에 명의 변경이 가능하다.(단, 압류부동산 공매는 제외)
공매를 통해 부동산을 할부로 구입한 매수자가 자금사정이 어려워 대금을 계속 납부할 수 없는 경우에 제3자가 계약을 이어받아 이행할 수 있도록 명의를 변경해준다.
⑥ 공매는 매매대금 전액을 납부하지 않아도 소유권 이전이 가능하다.(단, 압류부동산 공매는 제외)
유입부동산은 계약체결 후 매매대금의 1/2 이상을 납부하고 근저당을 설정하는 조건으로 소유권 이전을 요청하거나, 수탁부동산은 계약체결 후 금융기관의 지급보증서, 예금, 적금증서, 국.공채나 금융채를 제출하면 매매대금 완납 전이라도 소유권 이전이 가능하다.
마지막으로 공매는 인터넷 등을 통해 누구나 손쉽게 접근할 수 있는 데다 시중 시세의 절반 가격에서 본인이 원하는 물건을 획득할 수 있는 장점이 있다.
주택은 급매물보다 싼값에 거머쥘 수 있는 알짜 물건이 적지 않기 때문에 내 집 마련 실수요자는 물론 투자자들도 관심을 가질 만하다.부동산 시장에서 공매 투자는 틈새 부동산 투자처로서 꾸준히 각광받을 것으로 예상된다.
<공매 참여 방법은?>
공매는 캠코가 운영하는 온라인 입찰 사이트인 온비드(www.onbud.co.kr)에서 진행된다.인터넷을 통해서만 입찰할 수 있다.
온비드에 회원 가입을 한 뒤 입찰금(해당 물건 감정가격의 10% 이상)을 인터넷 입찰 마감 시간 전까지 지정 계좌로 입금하면 된다.
대금 납부 방법도 경매에 비해 유리하다.경매는 낙찰일로부터 30~40일 뒤에 한꺼번에 낙찰가를 지불해야 하지만 공매는 1개월에서 최장 3년까지 장기 분할로 내도 된다.
유찰 때 입찰금은 별도 수수료나 이자 없이 환불 받을 수 있다.공매는 법원경매처럼 근저당 임대차 등 권리관계가 크게 복잡하지 않아 낙찰자들이 명도 등으로 고생할 가능성이 작다.
공매는 두 차례 이상 유찰되면 세 번째부터 최초 예정가보다 10%씩 낮은 상태로 매각가가 정해진다.낙찰금액이 1000만 원을 넘으면 3년간 분할 납부도 가능하다.
희망 물건 입찰 금액의 10% 이상을 준비해 온비드에 지정된 가상계좌에 입금하면 되고 최초 예정 가격은 감정평가액 기준이다.
매각 예정 가격 이상 최고가를 써낸 응찰자가 주인이 된다.
<공매 참여 시 주의할 점!>
공매 물건이라고 해서 모든 물건의 가격이 주변 시세보다 싼 것은 아니기 때문에 주의해야 한다.입찰 전 해당 물건의 정보를 꼼꼼히 확인하는 것은 필수다.
등기부등본과 함께 건축물관리대장?도시계획확인원 등 해당 물건과 관련된 기본 공부를 열람해 물건 현황과 다른 점이 없는지 살펴봐야 한다.
공매 공고가 된 물건이더라도 자진 납부와 송달 불능 등의 사유로 입찰 전에 해당 물건에 대한 공매가 취소될 수 있다는 것도 염두에 둬야 한다.
경매와 마찬가지로 입찰 전 해당 물건을 직접 방문해 주변 시세 등을 파악하는 것도 필수 사항이다.해당 물건의 일반적인 명도 책임은 캠코에 있지만 예외적으로 매수자에게 명도 책임이 있는 것도 있다.
이런 사항은 신문 공고 등을 통해 확인할 수 있다.따라서 계약에 앞서 인수 조건이 있는지 캠코에 확인하는 게 좋다.
명도¹ : 건물, 토지, 선박 따위를 남에게 주거나 맡김. 또는 그런 일
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